Jak ocenić nieruchomości fundusz inwestycyjny? Przykład Columbia Property Trust (NYSE: CXP) pokazuje, że konieczne jest, aby spojrzeć na zawodników już w ostatnim zakręcie.
Ocena CXP
Przede wszystkim patrzeć na Twoją zdolność kredytową. CXP dłuższego czasu mamy potwierdzenie rating Baa3 z Moody, pozytywnej prognozy. Perspektywy hodowli posiada od wielu kryteriów: portfel $ +5, 1 mld euro zostanie wkrótce osiągnie wymagany 5700000000 (SHR - 7 th największe zaufanie biuro nieruchomości), obciążenie długu o 29% jest już mniej niż 35%, dług wobec zysku przed odsetkami, podatków i amortyzacji 4,1 poniżej 5,5, koszty środków trwałych o 4,8 powyżej 3. troska tylko obecność zabezpieczone długiem 15,5% aktywów w stosunku do wymaganego niższy niż 10%. Ale myślę, że spółka będzie miała żadnych problemów w celu zmniejszenia zadłużenia, rozważa możliwość sprzedaży części aktywów.
Dlaczego wciąż można kupić CXP?
akcji CXP można kupić za tych dobrze znanych problemów, takich jak stopa dywidendy 4, 5%, wydłużenie średniego lokaty z 6,5 trzy lata temu do 10,2 lat w 2013 roku, włączenie wskaźników kapitałowych fundusze nieruchomości (REIT) MSCI USA REIT, ewentualne włączenie ETF FTSE EPRA/NAREIT Ameryka Północna Index (IFNa) i Russell Indeks pomyślne refinansowania kredytów (po raz ostatni 500 $ milionów). Ponadto CXP dobrze zróżnicowany. Główni klienci - GE, E & Y, Wells Fargo, IBM, AT & T. Istnieje także zróżnicowanie geograficzne, z 15% stanowiły Atlanta, 10-11% w Dystrykcie Kolumbii i New Jersey, 9% w San Francisco; Tak więc znaczącą biura waga w pobliżu dużych miast. Jednocześnie nie kupują fakt, iż akcje notowane są na poziomie 15% poniżej wartości aktywów netto. Niewiele się zmieniło od poprawy jakości portfela najemców z BBB + w 2011 roku do A- na początku 2014 roku, tym bardziej, że jest on osiągnięty poprzez zmniejszenie liczby budynków od 93 do 59 oraz obszar od 22 do 16,5 miliona metrów kwadratowych. ft. Dalsza sprzedaż majątku jest możliwy tylko za zapłatę długu w celu uzyskania wyższego rankingu. wartość kosmetyczne zredukowała urzędy pracy z 94% do 92%, w pobliżu średniej dla segmentu, w celu zwiększenia do 94% do końca 2014 roku.
Jak obliczyć wartość CXP akcji?
Przy obliczaniu kosztów papierów CXP nie muszą polegać na dostęp do 500 milionów dolarów linii kredytowej i 100 mln gotówki. Wybór poziomu docelowego, konieczne jest, aby spojrzeć na planowaną wynajmu dochód $ 8-10 mln. Ogólnie rzecz biorąc, najważniejszym czynnikiem w nieruchomości - to przychody operacyjne (w przypadku liczby CXP akcji pomnożonej przez 1, 94 $ na akcję przychodów operacyjnych) podzielona przez wartość aktywów. W tym tempie (w przypadku CXP 7%) może być dyskontowane oczekiwanego zwrotu i uzyskać cenę nieruchomości. W przypadku CXP, jak również jakiejkolwiek spółki publicznej, mamy wartość aktywów nieruchomościowych w bilansie. Koszt aktywów nieruchomościowych z wyjątkiem niedokończonej budowie i niematerialnych najmu 4,125 biliona dolarów, plus gotówki mln $ 100 US $ minus +790,5 mln zabezpieczonych pożyczek - do 3.4345 miliardów dolarów. 125 mln akcji, otrzymają uczciwą cenę zakładowym - 27,48 dolarów. Mogą one być przechowywane, ale nie kupić. Dodam, że fundusz planuje sprzedaż i zakup aktywów w wysokości 250-350 milionów dolarów. Nie może być tymczasowy wtyczki, na przykład, będzie sprzedać a potem kupić.Zaledwie 300 milionów dolarów sprzedaży aktywów, które mogą zwiększać udziały w kierunku 29,88 dolarów.
