Pozdrowienia! Nieruchomości w Rosji zawsze były uważane za jedną z najlepszych opcji dla długoterminowych inwestycji. Pomimo ogólnego spadku cen mieszkań, inwestycje w nieruchomości w 2016 r. Są nadal istotne.
Ostatni raz opisałem już moją wizję perspektyw inwestycyjnych w tej dziedzinie, więc dziś proponuję bardziej szczegółowo zbadać możliwości inwestowania w ten popularny składnik aktywów.
Nawiasem mówiąc, dwa z nich są dostępne nawet dla prywatnego inwestora o małej kapitale!Spis treści
1 Zakup obiektu fizycznego
- 1. 1 Zalety
- 1. 2 Wady
- 2 Nabycie funduszy inwestycyjnych
- 2. 1 Zalety
- 2. 2 Wady
- 3 Zakup udziałów w spółce posiadającej nieruchomość
- 3. 1 Zalety
- 3. 2 Wady
Możesz zarobić na tę inwestycję na dwa sposoby:
Wynajem nieruchomości na wynajem (codziennie, miesięcznie lub na długi okres). Takie inwestycje nazywane są "wynajmem"
Po zakupie składnika aktywów po niższej cenie i sprzedaży w wyższym (spekulatywnym przychodu)
- Są nawet profesjonalni inwestorzy, którzy kupują nieruchomość w szczytowym okresie kryzysu po najniższej cenie i sprzedają ją za kilka lat w maksymalnej wysokości. Z reguły nie przygotowany inwestor czeka na bardziej pesymistyczny scenariusz:
Bez długiej myśli (dobrze lub boleśnie i przez długi czas) nadal decydujesz się na zakup mieszkania (bo z reguły nie ma już pieniędzy dla prywatnego inwestora). Znajdź akceptowalną opcję dla siebie i kup "odnushku". Być może nawet to "renowacja" i wreszcie zacznij szukać jej najemców.
Tutaj z reguły zaczyna się problemy. Okazuje się, że obszar, w którym kupiłeś mieszkanie, ma słabą dostępność komunikacyjną, a nie rozwiniętą infrastrukturę. Z tego powodu najemcy nie przebywają w Twoim mieszkaniu od ponad dwóch miesięcy. W rezultacie okazuje się, że dwie trzecie roku tego mieszkania jest puste, a można tylko płacić za komunalne i przeklinać dzień, kiedy zdecydowałeś się na wynajem nieruchomości.
Rozważysz nawet opcję, aby pozbyć się tego ciężaru, ale wtedy, jak miało to szczęście, jest teraz, że rynek jest słaby i za pieniądze spędzone na mieszkaniu i naprawa jest nierealne.
Nie, nie chcę cię przestraszyć. Pamiętaj, że taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny. Zwłaszcza jeśli jesteś absolutnie początkujący w tym temacie.
Zalety
Inwestycje w nieruchomości są uważane za jedne z najbardziej niezawodnych.Dla większości osób mieszkalnictwo jest podstawową koniecznością. Aktywa mogą obniżyć cenę, ale nie można ich całkowicie odliczyć. W przeciwieństwie do tego, w tym samym magazynie lub kont PAMM
na dłuższą metę, ceny nieruchomości wzrosną
Inwestowanie w nieruchomości jest jasne „prawdziwa inwestycja” (są ludzie, dla których jest to bardzo ważne).
- Wady
- Wysokie bariery wejścia (cena jednopokojowym mieszkaniu w Moskwie rozpocznie się 3 mln. Rubli)
- Niska płynność (konwersja metrów kwadratowych procesu w gotówce może trwać od dwóch miesięcy do kilku lat)
interesujące dla inwestorów
- Dodatkowe koszty utrzymania (rachunki za media, naprawa i zakup mebli, podatki od dochodów z najmu)
- Potrzeba aktywnego zarządzania (poszukiwanie najemców, rozwiązywanie bieżących problemów, sprawdzanie stanu nie ruchomy na przykład). Za granicą zarządzanie może być przenoszone na wyspecjalizowane firmy, co prowadzi do dodatkowych kosztów
- stosunkowo niskiej rentowności. Najmu nieruchomości mieszkalnych w Moskwie inwestora przynosi około 5-6% rocznie w rublach (po odliczeniu wszelkich kosztów)
- ryzyk budowlanych (pieniądze zostały już zainwestowane i siłownia tam) i fizycznej degradacji obiektu (pożar, wybuch gazu).
- Zakup funduszy inwestycyjnych
- Oczywiście istnieją alternatywne opcje. W Rosji i za granicą istnieją fundusze specjalizujące się wyłącznie w inwestycjach w nieruchomości.
- Mamy co do zasady zamknięte fundusze inwestycyjne. Na przykład, REIT „Sbierbank - Domy 2” inwestuje w zakup praw deponentów stosownie do udziału kapitałowego w kontrakty na budowę budynków mieszkalnych (na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę) w Moskwie i na przedmieściach Moskwy.Po oddaniu gotowych domów sprzedawane są mieszkania, a MIF ustala przychód.
Zagraniczne fundusze na rynku nieruchomości są nazywane REIT (Real Estate Investment Trust). REIT gromadzi pieniądze deponentów, kupuje im nieruchomości i zarządza nimi. Rentowność funduszu to wzrost kosztów akcji i płatności z tytułu wynajmu nieruchomości. 90% otrzymanego zysku REIT wypłaca akcjonariuszom w formie dywidend.
Jeszcze wygodniej jest nie inwestować w fundusz inwestycyjny (fundusz wzajemny), ale w narzędziu ETF, który może nawet zjednoczyć kilka takich funduszy, a jednocześnie jest swobodnie notowany na giełdzie.
To ETF, który oferuje inwestorom maksymalną dywersyfikację inwestycji. Na przykład, Vanguard REIT Index ETF inwestuje w indeks obejmujący 110 akcji amerykańskich trustów inwestycyjnych w zakresie nieruchomości. Ale fundusz giełdowych SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF następujący indeks, który zawiera 208 akcje tego samego zaufania, ale już z 23 krajów.
Cechy
Brak ryzyko i koszty związane z zarządzaniem fizycznego nieruchomości
Wiele fundusze nieruchomości zapłacić dochody z najmu
próg Niska pozycja (cena akcji rozpoczyna się od 100- $ $ 1000)
- Doskonała dywersyfikacja (zainwestowane pieniądze nie robi w jednym obiekcie, a na kilka)
- Płynność funduszy jest dużo wyższa niż płynność fizyczna nieruchomości. Termin sprzedaży jednostkowej otwartego funduszu wynosi 3-4 dni (i od razu do ETF)
- Szansa dla rosyjskich inwestorów do inwestowania w nieruchomości za granicą.
- Wady
- Istnieje ryzyko niestabilności funduszu (udział może obniżyć się i wzrosnąć w cenie)
- W przypadku inwestycji w fundusze zagraniczne potrzebna jest znajomość języka angielskiego i dowód legalności dochodu.
Nabycie akcji, która jest właścicielem nieruchomości
- rozkwitu funduszy ETF i doprowadził do tego, że alternatywne inwestycje w akcje spółek z sektora nieruchomości na rynku w tej chwili nie wystarczy.Tutaj inwestor inwestuje w akcje jednej spółki, licząc na wzrost bezpieczeństwa w przyszłości.
- Na przykład w Rosji można kupić akcje zwykłe "PIK Group", notowane na giełdzie w Moskwie. Cena jednej akcji na koniec marca 2016 roku wynosiła 253, 2 ruble (nominalnie - 62, 5 rubli). Możesz kupić akcje spółki przez Saxo Bank, UNIVER Capital, Promsvyazbank, BCS i Finance Freedom.
Grupa spółek PIK jest wiodącym rosyjskim deweloperem w segmencie nieruchomości mieszkalnych (głównie w Moskwie i Moskwie). Pracuje na rynku od 1994 roku (buduje i sprzedaje mieszkania klasy ekonomicznej).
Cechy
Brak kosztów związanych z zarządzaniem niskim progiem wejścia fizycznego nieruchomości
Wady
- Wysokie ryzyko
- Niska płynność
Niska dywersyfikacja
- Które z tych trzech opcji, aby wolą - każdy musi sam sobie zadecydować. Oraz zapewnienie, że wybór był bardziej widoczny w niedalekiej przyszłości będę przygotować artykuł, w którym konkretny przykład obliczyć i porównać rentowność, co mogłoby dać każdej z tych opcji.
- Na dzisiaj wszystko to przygotowałem dla ciebie. W następnej części bardziej szczegółowo porozmawiamy o zagranicznych nieruchomościach.
- I jakie są opcje inwestowania w nieruchomości, z których korzystasz? Subskrybuj aktualizacje i udostępniaj linki do najciekawszych wiadomości ze znajomymi na portalach społecznościowych!