Dzień dobry, drodzy przyjaciele i czytelnicy mojego bloga. Dziś chcę mówić o inwestowaniu w nieruchomości w kryzysie 2016 roku liczba bankructw firm budowlanych na pierwszą połowę więcej niż w całym ubiegłym roku i pół razy - ich liczba osiągnęła ponad tysiąc. Ale kryzys nie jest wymówką, aby odmówić takiego obiecującego kierunku inwestycji jako nieruchomości.
Jak wybrać odpowiedni obiekt do załączników i prawidłowo oszacować ryzyko?
Inwestycje w nieruchomości i inwestycje w nieruchomości
Przed odpowiedzią na główne pytanie przyjrzyjmy się podstawowym pojęciom. Inwestowanie w nieruchomości to nie to samo co nieruchomość inwestycyjna, jak się wydaje.
Inwestycje w nieruchomości, jak określono w rosyjskich standardów rachunkowości - jest ziemia, i umieścił go na obiekty, które nie są przeznaczone do produkcji, świadczenie usług lub przechowywania, głównym celem jest, aby zwiększyć ich udział w kapitale lub otrzymania płatności do wynajęcia. Są podzielone następujące trzy rodzaje nieruchomości:
- Land
- Domy nieruchomości (mieszkania, apartamenty, domy)
- Powierzchnie komercyjne (magazyny, biura, sklepy, hotele)
Zatem inwestycja w nieruchomości jest procesem pozyskiwania obiektów do celów długoterminowe otrzymywanie pieniędzy od najmu lub zarabiania na odsprzedaż.
Co wybrać - biura lub mieszkania?
Spróbujmy dowiedzieć się, która nieruchomość jest lepsza, aby zainwestować pieniądze w zwykłego inwestora. Najbardziej zrozumiałym i niedrogim jest rynek mieszkaniowy. Jeśli chcesz kupić mieszkanie do wynajęcia lub odsprzedać, to staje się nieruchomościami inwestycyjnymi. Dlaczego ten segment jest najbardziej popularny? Inwestycja początkowa tutaj jest znacznie niższa niż, na przykład, w segmencie nieruchomości komercyjnych.
Dlatego większość inwestorów rozważa obecnie możliwości na rynku nowych budynków mieszkalnych. Powstawanie cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest spowodowane nie tylko wzrostem pieniędzy w czasie, ale także gotowość do budowy obiektu. Oznacza to, że powstają mniej kondygnacji - im wyższy możliwy dochód. W związku z tym dla ekonomicznie nowych budynków w Moskwie istnieje najwyższy popyt, tutaj i najszybszy zwrot z inwestycji.
Najbardziej dochodowym jest zakup apartamentów lub całych bloków na etapie wykopu, gdy cena za metr kwadratowy jest minimalna. Wysokie ryzyko zakupów na etapie budowy jest rekompensowane inwestorom dzięki wysokiej rentowności, która czasami osiąga 40-50%.
Na rynku pierwotnym wiele osób stosuje się do następującej strategii - aby zrealizować swoje obiekty przed uzyskaniem prawa własności, gdy cena nie ma już warunków wstępnych dla dalszego wzrostu, a obiekt zostanie wkrótce umorzony. Pozwala to obniżyć koszty płacenia podatków, a tym samym zwiększyć zwrot z inwestycji.
Inny interesujący format inwestycyjny, który zakłada wyższy próg wejściówek w apartamentach w Moskwie. Tutaj, ceny za metr kwadratowy przy inwestowaniu z "zera" jest niższe o 15-20% niż w mieszkaniach, więc w trakcie budowy ich koszty wzrosną znacznie.
Najbardziej ryzykownym ryzykiem zakupu domu na rynku pierwotnym jest długoterminowa budowa, która staje się niedokończona. Istnieje również szansa, aby nie sprzedawać mieszkania ze względu na spadek popytu, trudności ze znalezieniem kupujących i spadającymi cenami na rynku. Rozważ kilka sposobów zminimalizowania, a nawet wyeliminowania tych trudności.
Po pierwsze, należy dokładnie zapoznać się z projektem, dokumentacją, ocenić zagrożenia, sytuację finansową dewelopera i portfolio realizowanych projektów.
Po drugie, przy wyborze obiektu na inwestycje, nie tylko patrząc na cenę, ale także na lokalizację, obiekty i infrastrukturę budowane w pobliżu, płynność i perspektywy dalszej odsprzedaży. Najbardziej popularne w tym segmencie są jednopokojowe apartamenty i apartamenty typu studio.
Jeśli chodzi o wynajem nieruchomości mieszkalnych, co może być sprzeczne z naszymi pomysłami, nie jest to bardzo opłacalny model dla prywatnego inwestora. Wydajność nowego mieszkania w klasie ekonomicznej z rachunkiem najmu nie przekracza 8% w skali roku, a okres zwrotu wynosi od 18 do 25 lat. Rentowność mieszkań jest nieco wyższa - do 12% z okresem zwrotu 10 lat.
Jeśli chodzi o komercyjną nieruchomość, wśród prywatnych inwestorów najbardziej popularną ulicą handlową w Moskwie, która jest małym biurowcem, zazwyczaj zlokalizowanym w budynkach mieszkalnych w centrum miasta. Jest mało prawdopodobne, aby zarabiać na odsprzedaży, ceny nieruchomości komercyjnych rosną ostatnio z inflacją. Przybliżona kwota inwestycji w tym segmencie będzie wynosić od 1 miliona dolarów. Ulica detaliczna może przynieść 11-12% w skali roku. Jest to wyższe niż rentowność zwykłego segmentu biurowego, który generuje jedynie 8-9% rocznie.
Będę mieszkał w Londynie …
Wraz z kolejną falą dewaluacji rubla kwestia kupowania zagranicznych nieruchomości staje się bardziej trafna niż kiedykolwiek.Oprócz zmniejszenia ryzyka walutowego, zakupu domów za funty i franki, zagraniczne nieruchomości są bardziej płynne i niezawodne.
Nadal najciekawsze dla inwestorów to Wielka Brytania i jej kapitał - Londyn. W zależności od wybranej strategii warto rozważyć zarówno segment mieszkaniowy, jak i komercyjny. Rynek mieszkaniowy wskazuje na słabą dynamikę w zeszłym roku, ale prognozy analityków są zachęcające. Do roku 2020 rynek premium w Londynie wzrośnie o 23%, podczas gdy w ciągu ostatnich pięciu lat wzrost cen brytyjskich nieruchomości wynosił około 30% rocznie. Oczywiście ten rynek nie jest otwarty dla wszystkich - ceny zaczynają się od 700 tysięcy funtów.
Jeśli nie lubisz deszczowego nieba w Londynie, spójrz na Genewę. Od 2000 do 2010 roku wartość nieruchomości wzrosła ponad dwukrotnie. Ponadto region ten jest najmniej podatny na ostre wahania cen.
Jeśli nadal interesujesz się segmentem komercyjnym, supermarkety, budynki biurowe, hotele, na przykład w Niemczech czy Austrii, mogą przynieść 6-8% rocznie w formie płatności czynszowych, to nie tyle, ale obejmie inflację "euro".
"Kup ziemię - w końcu nikt inny nie produkuje"Chociaż domy i biura wciąż budowane są przez tysiące metrów kwadratowych dziennie, ale obszar ich budowy nie jest nieograniczony, a to determinuje potencjał nieruchomości na najbliższe sto lat. Subskrybuj mój blog i studiuj ze mną, które obszary inwestycji będą miały znaczenie w przyszłości.
