Wszystkich serdecznie na moim blogu! Nadszedł czas, aby mówić o inwestycji. Kryzys, jak wiadomo, czas do inwestowania, jak niskie rynkach rozpocznie się w dłuższej perspektywie, można uzyskać bardzo dobry zysk. Jednak ta inwestycja nie jest stać się podmiotem straty należy dokładnie ocenić na inwestycje w zakresie ryzykownych i potencjalnej rentowności. W tym artykule omówię jako narzędzie do inwestycji - nieruchomości. W ubiegłym roku ten atut krytykowane przez wszem i wobec, a teraz ekonomiści przewidują dość mroczne przyszłość tego rynku. Postanowiłam przeanalizować obecną sytuację na rynku i ocenić ewentualne perspektywy inwestycji w rosyjskim nieruchomości.
Rzeczywiście, jeśli przyjrzymy się obecnej sytuacji na rynku, obraz jest bardzo smutny. W dolarach, ceny zawalił przez prawie 2 razy. Jeśli na początku 2014 roku w Moskwie, nie można było znaleźć mieszkanie z opłatą za metr kwadratowy w 7000 dolarów, teraz w obszarach śpiących wtórnym można znaleźć w mniej niż 4 tys. Dolarów na placu bez żadnych problemów. Jednak, jeśli spojrzeć na cenę, na przykład, w 2002 roku, a następnie mieszkania były warte nie więcej niż 1,5 tys. Dolarów na placu bezpośrednio wewnątrz obwodnicy. Podobny obraz obserwuje się również w całej Rosji. Dlatego też, pomimo faktu, że obecne warunki na rynku nieruchomości w naszym kraju szczerze dość smutne, jednak należy pamiętać, że inwestycje w te aktywa zapewniają znaczne dochody przynajmniej w średnim okresie. Jednak nawet w czasie kryzysu, a nawet przez krótki okres można uzyskać bardzo dobre dochody. Mówiąc, że zainwestował w nieruchomości, a gdy byłem zadowolony z wszystkiego (dane nie ujawni, bo to jest moja osobista inwestycja).
W zasadzie ta metoda zarobków jest już znany wielu w nieruchomości. Chodzi o kupno w początkowej fazie budowy - ponieważ im dłuższy termin dostawy na plac budowy, tańsze cena za metr kwadratowy. Na przykład, w rejonie Moskwy, nowe kompleksy mieszkaniowe, co do zasady, są 40-45% tańsze niż mieszkania wtórnym. Co najmniej połowa tego potencjału odkupionej na etapie wykopu sprzedaje mieszkania. Biorąc pod uwagę, że przeciętny okres od początku budowy budynku mieszkalnego blisko uzyskania prawa własności wynosi nie więcej niż 18 miesięcy, minimalna stopa zwrotu z inwestycji jest nie mniejsza niż 15% rocznie. Biorąc pod uwagę, że nieruchomości jest prawdziwym atutem i jest znacznie mniej podatna na zmienność cen niż instrumenty finansowe, liczba ta jest bardzo dobra. Dla porównania - nawet bieżącej rentowności rządowych OFZ (najbardziej niezawodne narzędzie na rynku długu rubla) nie przekracza 10% rocznie.
Jednak nie wszystko jest takie proste. Aby dokonać udanej inwestycji w sektorze nieruchomości, konieczne jest, aby podjąć szereg prac przygotowawczych. W pierwszej kolejności, sytuacja na rynku powinna być starannie badane i ocenić szanse, przynajmniej w tym segmencie, gdzie zamierzasz kupić. Ponadto, ważne jest, aby właściwie ocenić płynność zakupionego mieszkania. Jeśli po prostu dokonać zakupu domku gdzieś w regionie Kałudze, gdzie najbliższa duża kolonia ponad sto kilometrów, to jest oczywiste, że z wyjątkiem użytku osobistego ogrodu żaden inny cel nie ma znaczenia. Należy również wziąć pod uwagę, w jakim celu i na jak długo są nabywane nieruchomość - jeśli tylko do użytku osobistego, w tym przypadku lepiej jest wziąć to, co dusza, bez większego związku z lokalizacją i inne szczegóły, ale jeśli mówimy o inwestowaniu następnie konieczne jest, aby zmierzyć się siedem razy, a raz do zakupu. Pierwsze rzeczy pierwsze.
Jednym z kluczowych aspektów udanej transakcji na rynku nieruchomości jest jego płynność. Jeśli mieszkanie jest płynność, to możemy być pewni, że w odpowiednim momencie, gdy rynek rośnie, a ceny wzrosną do maksimum, to może być realizowane w bardzo rozsądnej cenie. W tym przypadku pojęcie płynności w przypadku nieruchomości jest znacznie szerszy niż w przypadku tych, lub innego instrumentu finansowego. Oznacza to cały kompleks czynników: bliskość dużych skupisk ludności, infrastruktury, dostępności transportowej, gęstość okolicznych budynków, rodzaj obudowy, jakość domu, lokalizacja, i tak dalej. d. Wszystkie te czynniki stworzyć popyt na nieruchomości w danym obszarze. Jest to z pewnością można powierzyć tę pracę pośrednicy, ale tylko jeśli nie przeszkadza płacąc poważny komitet. Jednakże, na własną rękę, aby to zrobić, też, że jest to możliwe. Należy pamiętać, że inwestycja we wtórnym nieruchomości jest znacznie bardziej skomplikowana, więc dla początkujących polecam skupić się na domy w budowie.
Obok mieszkania wzrosły na wartości, to musi być popyt. Popyt zależy od rodzaju zakwaterowania. Jeśli mówimy o mieszkaniowych i biznesowych klasy ekonomicznej segmentów poniżej poziomu, konieczne jest, aby skupić się na ogromny popyt. W tym przypadku, popyt jest zapewniona przez intensywnego rozwoju - czyli takie mieszkania muszą być podejmowane w których istnieje aktywny gęste budynki. Gdzie istnieje aktywny konstrukcja z dużym prawdopodobieństwem możemy spodziewać się wysokiego popytu ze względu na osiadanie aktywnego obszaru. Przynajmniej w krótkim okresie będzie w stanie uzyskać dobrą wydajność. W takich dziedzinach, na podstawie cen mieszkań budowlanych rosną w 30-35% średnio od początku etapu budowy przed wydaniem kluczy. Po otrzymaniu prawa własności cena takiego mieszkania wzrośnie o 5-7%. W rezultacie, w ciągu zaledwie 1,5 roku może potencjalnie otrzymać do 50% stopy zwrotu ceny zakupu, pomimo faktu, że jest to aktywa o niskim ryzyku.
Jeśli chodzi o biznes-klasy nieruchomości lub nawet na elitarnej mieszkania, sytuacja jest nieco inna. Po pierwsze, istnieją inne czynniki popytu - lokalizacja musi mieć wysoką dostępność transportową, a jednocześnie być blisko naturalnym obszarze, gdzie nie ma zanieczyszczenia powietrza i wysoki hałas z ulic, jak to zwykle bywa w dużych miastach. Po drugie, jakość takiej obudowy powinna być na najwyższym poziomie. Klienci w tych segmentach są bardzo wymagający w tych sprawach, jak często dostają mieszkania dla siebie. Jeżeli nieruchomość spełnia te kryteria, to nawet wady pod względem lokalizacji lub niskiej dostępności transportowej może zająć miejsce z tyłu.
I wreszcie, najważniejszą rzeczą do zrobienia przed zakupem nieruchomości - dokładnie przeanalizować rynek i ocenić perspektywy takich inwestycji. Najlepiej jest zrobić analizę kompleksu - od większej do mniejszej skali. Zawsze najpierw ocenić koniunktura makroekonomiczna, a następnie, w zależności od rodzaju nieruchomości, dokonuje oceny cen koniunktury na rynku w ogóle, a następnie wykonać analizę już w kontekście regionalnym, a na koniec wszystkich analizowanych wskaźników w agregacie. Więc można najdokładniej ocenić perspektywy inwestycji i zmniejszyć potencjalne ryzyko. W tym przypadku, sam proces analizy rynku jest dość skomplikowane, zostanie on napisany w następujących artykułach.
Do tej pory, to wszystko. Mam nadzieję, że ten artykuł był pomocny, drodzy czytelnicy dla Ciebie. Nowe tematy opowieści zostaną wybrane wkrótce za opinię. Na koniec chciałbym złożyć kilka wniosków dotyczących tego materiału. Pierwszy - nieruchomości jest jednym z najbardziej wiarygodnych aktywów, a najbardziej opłacalna inwestycja w perspektywie średnio- i długoterminowej. A drugi - gdy chodzi o zakup domu i innych nieruchomości w krótkim okresie, to najlepiej zrobić to w nowo wybudowanym obiekcie, który może stanowić potencjalnie wyższy zwrot (choć ryzyko jest nieco wyższa w tym przypadku niż przy zakupie gotowych mieszkań).
